굉장히 낚시성 제목이죠? 금융에 관심이 많거나 핀테크에 관심이 많은 분이면 저 낚시성 제목이 무엇을 뜻하는지는 예상하시리라 생각합니다. 서점에 가보면 월세 수입과 관련된 책들이 많이 보입니다. 작은 건물을 매입해 거기에서 나오는 월세로 편하게 살고 싶다는 얘기는 친구들과의 술자리 단골 소재이기도 합니다. 그만큼 사람들이 급여 외에 매달 들어오는 수입을 원한다는 얘기겠죠. 하지만 나 살 집 마련도 힘든데 투자용 부동산을 사는 것은 너무 먼 이야기 같습니다. 또 목돈이 들어가는 일인데 수익이 예상만큼 안 나오면 어떻게 하나 걱정도 되고요. 하지만 요즘 세상에서는 100만 원만 있어도 부동산에 투자하고 월마다 나오는 수익을 얻을 수 있습니다. 바로 부동산 크라우드펀딩(real estate crowdfunding)입니다.
크라우드펀딩은 대중(crowd)으로부터 돈을 모집하는(funding) 것입니다. 건물을 매입하거나 부동산 개발을 할 때는 작게는 몇십억 원에서부터 몇조 원까지도 들 수가 있습니다. 이 돈을 개인들에게 일일이 설명해서 끌어오는 것은 사실 불가능에 가까운 일입니다. 그래서 주로 큰돈을 운용하는 기관들로부터 투자를 받지요. 물론 그 큰돈은 결국 개인들에게서 온 돈이지만 특정 상품에 투자하기 위해서 모아온 돈이 아니라 국민연금이라든지, 보험금이라든지, 학교기금이라든지 다른 목적으로 모여있는 돈입니다.
하지만 IT의 발전, 인식의 변화, 제도의 정비로 인해 온라인 서비스를 통해 수백 명의 사람으로부터 돈을 모집할 수 있게 된 것입니다. 부동산은 단순하게 보면 두 가지 형태로 투자할 수 있습니다. 바로 대출과 지분투자입니다. 대출은 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 것이고 지분투자는 말 그대로 부동산의 일부 지분을 소유하게 되는 것입니다. 대출의 경우는 기간과 수익률이 정해져 있는 반면 지분투자의 경우는 수익률이 확실하지 않습니다. 예를 들어 오피스 빌딩에 투자했다고 하면 오피스의 월 임대료, 공실률 등에 따라 수익률이 영향을 받습니다. 원금을 상환받는 시기가 빠르다는 점도 대출의 특징입니다. 하지만 수익률이 지분 투자가 보통 더 높고 원금을 빨리 상환받기보다는 긴 기간에 지분 투자에 대한 수익금을 받는 것이 목적인 사람에게는 지분 투자가 더 적합합니다. 부동산 크라우드펀딩 역시 두 가지 형태가 다 있습니다. *한국에서는 셰어하우스 등 공익 목적 사업에만 지분투자 허용
미국의 부동산 크라우드펀딩 서비스인 Fundrise. 건물이나 프로젝트 성격에 따라 지분 투자 또는 대출을 제공한다. *출처: FUNDRISE
부동산 크라우드펀딩의 장점은 일단 소액으로 멋진 건물들에 투자할 수 있다는 점입니다. 미국의 프로디지네트워크(Prodigy Network)의 경우 최소 투자금액이 2만 달러(한화 약 2천3백만 원)이고 펀드라이즈(Fundrise)의 경우는 1천 달러(한화 약 116만 원) 입니다. 하지만 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 상품들은 사실 이전부터 존재하고 있습니다. 부동산 펀드나 소액투자자들의 자금을 가지고 부동산에 전문적으로 투자하는 뮤추얼펀드인 리츠(REITs)인데요. 특히, 미국은 리츠가 중요한 상품군 중 하나로 자리 잡고 있습니다. 부동산 크라우드펀딩과 부동산 펀드나 리츠는 구조적으로는 여러 차이가 있지만, 근본적인 차이는 수수료와 접근성이라는 생각이 듭니다. 많은 온라인 서비스가 그렇듯이 부동산 크라우드펀딩도 프로세스의 효율화를 통해 수수료를 낮추고 그로 인해 높은 수익률을 투자자들에게 돌려줄 수 있습니다.
낮은 수수료는 곧 높은 수익률. *출처: FUNDRISE
또한 부동산 크라우드펀딩 서비스들은 온라인 서비스의 이점을 최대한 살려 간편한 투자 및 재투자 기능들을 제공하고 있으며 실제 건물이나 개발 프로젝트의 이미지를 통해 내가 매력적인 부동산에 투자한다는 느낌을 잘 살리는 것 또한 큰 차이입니다.
Prodigy Network 홈페이지에 소개된 투자 가능한 프로젝트들. 내가 거주하지는 못하지만 가질 수는 있는 아이러니. *출처: Prodigy Network
부동산은 투자 포트폴리오를 구성할 때 한 부분을 차지할 수 있는 차별성이 있는 자산군입니다. 부동산 크라우드펀딩은 아직 시작 단계에 불과하지만 탄탄하게 성장하여 저를 비롯한 많은 보통 사람들의 포트폴리오의 한 부분을 담당할 수 있었으면 좋겠습니다. 수수료로 인해 남 좋은 장사가 되는 것이 아니라 진짜 부동산 개발자도 투자자도 윈-윈할 수 있는 형태로 말이죠.
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