얼마 전에 집을 전세로 구할 때와 구매할 때 주택을 선택하는 기준이 달라야 한다는 기사를 읽은 적이 있습니다. 주택을 구매할 때는 거주 목적과 자산가치 증가의 목적 두 가지를 다 따져야 하는데 신혼부부는 거주의 목적만 따지는 실수를 할 수 있다는 얘기가 나와있었습니다. 내가 직장과 가까워서 또는 처가와 가까워서 선택한 주택이 운이 좋게 다른 많은 사람들에게도 거주지로의 매력이 있으면 집값이 오르겠지만 아니면 집값이 오를 가능성은 낮다는 설명과 함께 말이죠. 물론 전세와 구매의 기준이 달라야 하겠지만 지난 5년에서 10년 사이에 집을 구매할 때 따져 봐야할 점들이 많이 바뀌었습니다. 목적의 중심이 자산가치 증가에서 거주 목적으로 이동하고 있습니다.
부동산은 계속해서 투자대상으로의 역할을 하긴 하겠지만 이전과는 다른 성격의 투자재가 될 것이라는 것이 제 생각입니다. 경제와 인구가 빠르게 성장하던 시기에는 집값도 빠르게 올랐고 전세를 두면 전세금을 통한 높은 이자와 함께 레버리지(지렛대) 효과도 볼 수 있어서 부동산은 대박을 노릴 수 있는 좋은 투자재였습니다. 하지만 지금은 전세를 두고 투자를 했을 때 전세금에 대한 이자는 없다고 봐도 무방한 수준이고 대출금리도 3% 이하 수준으로 낮아져 차라리 대출을 받고 전세 대신 월세로 집을 내놓는 것이 더 유리한 투자가 되었습니다. 부동산 투자가 대박을 노린 투자라기보다는 월세를 통한 지속적인 수익이 목적인 투자가 된 것이죠. 성장주가 배당주가 되었다고나 할까요?
집을 구매할 때 해야 하는 고민도 당연히 바뀌었습니다. 이전처럼 집값이 빠르게 오를 때는 최대한 일찍 집을 구매하는 것이 유리했습니다. 하지만 이제는 내가 얼마나 집을 구매할 준비가 되었는지를 더욱 잘 따져봐야할 필요가 있습니다.
집을 구매할 준비가 되었는지에 대한 판단 요소는 두 가지입니다. 첫 번째는 ‘이 집과 동네에 오래 살고 싶은가?’입니다. 이전에 비해 집값이 오르는 속도가 느려진 지금 집을 사고 파는 거래비용의 비중이 높을 수 밖에 없습니다. 그러니 4-5년 살고 이사를 가야 할 집을 구매하는 것은 추천하지 않습니다. 그러려면 현재의 만족감만을 따지는 것이 아니라 아이가 어느 정도 자랐을 때도 살기 좋은 집과 동네를 선택하는 것이 필요합니다. 그게 너무 먼 미래라고 느껴진다면 아직 집을 구매할 시기가 아닐 수 있습니다. 두 번째는 ‘내 급여와 생활비를 계산했을 때 얼마나 감당 가능한 가격인가’입니다. 여신심사 선진화 방안으로 인해 새로 집을 구매할 때 원금을 갚지 않고 이자만 갚을 수 있는 거치기간은 최대 1년입니다. 즉, 매월 원리금을 갚아야 할 것인데 이자만 갚는 것과 그 부담은 비교할 바가 아닙니다. 게다가 위에서도 언급했듯이 집값의 상승 정도와 거래비용을 비교했을 때 집을 자주 사고 파는 것은 좋은 선택이 아닐 가능성이 높습니다. 즉, 빚을 갚다가 여력이 안돼서 집을 팔게 되는 상황은 혹여 운이 좋게 집값이 올랐다고 하더라도 바람직한 상황은 아니라는 것이죠. 따라서 나의 수입과 지출을 잘 감안해서 적절한 수준의 대출을 받아 집을 구매하는 것이 필요합니다.
가끔 친구들과 만나서 얘기할 때 더 이상 부동산을 통해 자산을 쉽게 불릴 수 있는 시대가 아니라서 너무 아쉽다는 얘기가 나오곤 합니다. 하지만 집의 주목적은 어디까지나 거주인데 거주의 목적에 초점을 맞춰서 집을 구매했을 때 삶의 만족도는 훨씬 높아지지 않을까요?
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