지난번 글을 통해 반전세·월세, 전세 계약에 대해 비교해 보았었죠. 전세 대출을 받기로 결심하신 분들을 위해 전세대출을 받을 때 따져 봐야 하는 것들을 알아보도록 하겠습니다.
버팀목전세자금 조건 따져보기
먼저 주택도시기금에서 근로자와 서민의 주거안정을 위해 만든 버팀목전세자금에 해당하는지를 따져봐야 합니다. 주택도시기금 홈페이지에 방문하시면 자세한 내용이 나와 있으므로 이 글에서는 간단히만 정리하도록 하겠습니다.
조건은 1) 내가 버팀목전세자금을 받을 수 있는 조건을 만족하느냐 2) 내가 구하는 전셋집이 버팀목전세자금을 받을 수 있는 조건을 만족하느냐 이 두 가지를 따져보아야 합니다.
먼저 내가 받을 수 있으려면 만 19세 이상 세대주(단독세대주 제외), 무주택자, 부부합산 연 소득 5천만 원 이하인 자 이 세 가지를 만족해야 합니다. *단, 신혼 가구, 혁신도시 이전 공공기관종사자 또는 다른 지역으로 이주하는 재개발 구역 내 세입자인 경우 6천만 원까지 인정해 줍니다. 그리고 전셋집의 대출 대상주택 임차보증금 2억 원 이하라는 조건을 만족해야 합니다. *단, 수도권(서울, 경기, 인천)은 3억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 또는 면 지역은 100 ㎡ 이하). 금리는 소득과 보증금에 따라 2.5~3.1%로 책정되는 데요, 다자녀 가구의 경우 0.5% 우대금리, 부부합산 연 소득 4천만 원 이하인 신혼부부인 경우 0.2% 우대금리 등 다양한 우대금리를 제공해 해당하는 경우 2% 초반의 금리가 가능합니다.
원리금균등상환 방식 상품 가입하고 이자비용 100만 원 이상 아끼기
하지만 위 조건이 쉽지는 않죠. 특히 요즘같이 전세보증금이 하루하루 솟아오르는 시기에는 전세보증금 3억 원 이하가 제일 만족하기 어려운 조건일 수도 있다는 것이 조금 슬프네요. 그래도 너무 슬퍼하지 마세요. 저금리 시대이니만큼 일반 전세대출도 버팀목전세자금과 비교해 금리가 크게 차이가 나지는 않습니다. 심지어 버팀목전세자금 대출이 가능한 경우에도 일반 전세대출을 받는 것이 비용을 더 아끼는 방법일 수도 있습니다.
어떻게 하냐고요? 바로 원리금균등상환 방식으로 대출금을 상환하는 것입니다.
전세자금대출과 주택담보대출 사이에는 큰 차이가 하나 존재합니다. 전세자금대출의 경우 대출을 받은 사람이 전세 만기에 전세보증금을 현금의 형태로 돌려받을 수 있지만 주택담보대출은 이미 구매한 주택이기 때문에 팔지 않는 이상 대출금은 이미 주택가치라는 형태로 묶여있게 되죠. 따라서 은행 입장에서는 아무래도 주택담보대출이 상환의 위험이 존재하게 됩니다.
그래서인지(최근 여신심사 선진화 방안의 영향도 있겠지만) 주택담보대출 같은 경우에는 원리금 상환방식을 유도하는 반면 전세자금대출의 경우는 2년 만기 일시상환인 경우가 대부분입니다. 2년 만기 일시상환방식으로 대출을 받으면 매달 이자만 갚다가 만기가 도달했을 때 원금을 일시상환하기 때문에 매달 갚아야 하는 금액은 많지 않습니다.
예를 들어 연 2.4%의 금리로 1억 원을 빌린다고 하면 매월 20만 원만 갚다가 2년 후 만기가 도달했을 때 1억 원을 갚으면 됩니다. 하지만 10년 만기 원리금균등상환방식으로 똑같은 금리에 똑같은 금액을 빌렸다고 한다면 매월 938,159원이나 갚아야 합니다. 무려 10년에 나눠서 갚는 것인데도 말이죠.
하지만 비용만 따져보면 원리금균등상환방식으로 갚는 것이 이익입니다. 다시 계산해볼까요? 매월 20만 원씩 이자만 갚기 때문에 2년 동안 내는 이자는 20만 원 x 24개월 = 480만 원입니다. 원리금균등상환방식으로 갚는다면 단순한 곱셈으로는 계산이 좀 힘든데요. 매월 이자가 부과되는 원금이 줄어들기 때문에 첫 달만 똑같이 20만 원이고 그 후로는 매월 내는 이자비용은 20만 원보다 적겠죠? 자세한 내용은 아래 표를 참고해주시면 좋을 것 같고 답만 알려드리면 3,371,696원이 듭니다. 즉, 2년 기준으로 140만 원이 넘는 돈을 아낄 수 있는 거죠.
[표: 10년 원리금균등상환계획]
|
개월 |
원금 | 이자 |
원금상환액 |
| 0 | 100,000,000 | 0 | 0 |
| 1 | 99,261,841 | 200,000 | 738,159 |
| 2 | 98,522,207 | 198,524 | 739,635 |
| 3 | 97,781,092 | 197,044 | 741,114 |
| 4 | 97,038,496 | 195,562 | 742,596 |
| 5 | 96,294,414 | 194,077 | 744,082 |
| 6 | 95,548,845 | 192,589 | 745,570 |
| 7 | 94,801,784 | 191,098 | 747,061 |
| 8 | 94,053,229 | 189,604 | 748,555 |
| 9 | 93,303,177 | 188,106 | 750,052 |
| 10 | 92,551,624 | 186,606 | 751,552 |
| 11 | 91,798,569 | 185,103 | 753,055 |
| 12 | 91,044,008 | 183,597 | 754,561 |
| 13 | 90,287,937 | 182,088 | 756,071 |
| 14 | 89,530,354 | 180,576 | 757,583 |
| 15 | 88,771,257 | 179,061 | 759,098 |
| 16 | 88,010,641 | 177,543 | 760,616 |
| 17 | 87,248,503 | 176,021 | 762,137 |
| 18 | 86,484,842 | 174,497 | 763,662 |
| 19 | 85,719,653 | 172,970 | 765,189 |
| 20 | 84,952,934 | 171,439 | 766,719 |
| 21 | 84,184,681 | 169,906 | 768,253 |
| 22 | 83,414,892 | 168,369 | 769,789 |
| 23 | 82,643,563 | 166,830 | 771,329 |
| 24 | 81,870,691 | 165,287 | 772,871 |
심지어 버팀목전세자금을 통해 2%로 대출을 받고 원리금균등상환방식으로 2.7%로 대출을 받는다고 해도 버팀목전세자금의 경우 2년 동안 400만 원의 이자를 내야 하고 원리금균등상환방식의 경우 약 394만 원 정도의 이자를 내면 됩니다. 금리가 0.7%나 높지만, 이자비용은 오히려 적게 낼 수 있죠.
물론 위에서도 얘기했듯이 원리금균등상환방식의 경우 매월 갚아야 하는 비용이 더 많이 드니 그 금액을 감당할 수 있는지 잘 따져보아야 합니다. 소득이 불안정한 경우라면 만기일시상환 방식으로 대출을 받고 매월 일정 금액씩 적금을 들어두는 것도 방법일 수도 있습니다. *절약 효과는 원리금균등상환방식보다 훨씬 적습니다. 하지만 재테크의 1순위는 불필요한 빚을 줄이는 것이라는 사실을 기억하시고 최대한 원리금균등상환방식으로 상환할 수 있는 수준으로 대출을 받고 매월 조금씩 갚아나가시는 것이 어떨까요?
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