스타트업 사무실 임대 시 꼭 알아야 할 4가지 체크리스트
4월 21, 2015

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스타트업에게 필요한 경영 노하우 중 운영 일부를 차지하고 있는 부동산 시장에 대한 정보와 서비스는 아직 생소한 분야로 여겨지지만, 만약 시작 단계서부터 전문성과 경험이 많은 부동산 컨설팅 기업을 통해 부동산 시장을 이해하고 효율적인 공간에 대한 가치를 활용하여 앞으로를 계획할 수 있다면 조금 더 현명한 투자금 활용이 되어 서로에게 도움이 되는 동반성장의 기회가 될 수 있을 것이다. 

국내에는 아직 도입되지 않았지만, 미국 뉴욕에서 출범한 오피스 코웍 서비스인 위웍(We-work)은 부동산 개발자인 아담 뉴만과 건축가 미구엘 맥켈비가 만들어낸 공간으로 사업가, 프리랜서, 스타트업 등 창업을 꿈꾸는 이들에게 공간과 커뮤니티, IT, 회계, 법률자문 및 교육과 트레이닝 등의 토탈 서비스를 공동으로 사용하며 기회를 제공받을 수 있으며 독창적이고 개성 있는 공간과 창업을 준비하는 임차사들에게 알맞은 편리한 서비스를 제공하고 있다. 뉴욕 42번가, 엠파이어빌딩 등 미국 주요중심부를 비롯해 런던, 이스라엘, 네덜란드, 암스테람 등 4년 만에 전 세계 23개의 지사를 두고 빠르게 확산되고 있으며, 도시의 주요 중심지에 갤러리를 방불케 하는 예술적이고 감각적인 공간을 이용할 수 있도록 하였다.

스타트업은 초기 비즈니스 센터 혹은 엑셀레이터를 통해 사무실 등을 지원받을 수 있지만, 조금 더 성장하게 되면 반드시 스스로 그들만의 공간을 찾아 사무실을 임대해야 하는 상황에 직면하게 된다. 그렇다면 기업 경영에 중요한 비중을 차지하고 있는 사무실 임대에 직면했을 때 회사가 알아야 할 주의사항이 무엇인지 살펴보자.

1. 주변시장을 고려한 임대가 적정선 검토 및 보증금과 월세의 기준을 정하는 방법

사례 1: 제조사 A사는 액면적인 임대조건만 보고 가장 비용이 적게 드는 빌딩으로 이전계약을 하였지만, 이후 알고 보니 계약한 빌딩의 낮은 전용률로 인해 실제 사용면적당 비용은 주변 빌딩보다 약 15% 비싼 것으로 밝혀졌다.

A. 임대가 적정선 검토 시 고려사항

  • 서울권역의 핵심오피스권역은 크게 강북권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD)의 3가지로 구분
  • 해당권역의 평당보증금/평당임대료/평당관리비/전용면적당 소요비용을 통해 대상빌딩 임대가비교
  • 해당권역의 추가 할인 조건을 금액으로 표시하여 비용절감 부분을 수치로 대입하여 비교

B. 보증금과 월세 기준

  • 전세환산가 : 월세 방식의 임대료를 임대인 측으로부터 적정 월세전환율을 확인하여 전세금으로 환산 및 총금액산출. 월세전환율은 임대인마다 다른 요율을 적용하고 있기 때문에 해당 권역에 적정한 요율을 제안함으로써 적합한 임대가 산출 가능
  • 보증부월세: 전세환산가 대비 보증금의 비율이 10% 미만으로 보증금이 월세의 10배인 경우 보증부월세로 구분하여 비교하는 방식

2. 사무실 인프라 사용 여부 확인필요

사례 2: IT기업 B사는 직원들의 편의를 위해 보다 나은 환경의 사무실로 이전했으나 계약 시 실외기 설치에 대한 내용을 협의하지 않아 야근이 잦은 직원들은 한 여름밤 창문 열고 더위와 사투 하는 등 내부 컴플레인에 직면했다.

  • 사무실 면적에 관한 정확한 확인 필요 (전용률: 공유면적의 구성)
  • 무료주차가능대수/유료 주차 가능 대수/지정 주차 가능 유무/주차장이용시간
  • 해당 층에 관한 전기사용공급량은 충분한지 확인
  • 사무실 용도 및 공간에 대한 업종제한 확인
  • OA플로어는 설치되어 있는지 확인 (OA floor: 바닥전기통신시설 구비여부)
  • 냉난방시설의 운영방식과 추가설치가능유무 및 발생 가능한 추가비용은 어떻게 되는지 확인

3. 임차인의 채권보전을 위한 임대인 채무관계 및 담보제공내용 검토

사례 3: 화학회사 C사는 낮은 임대료를 위해 보증금이 최대한 상향 조절되는 오피스로 이전하였지만, 채권보전설정에 대하여 임대인 측에서 아무런 조치도 해주지 않아 3년째 보증금에 대해 마음을 졸이고 있다.

  • 계약체결 전 임대인에게 선순위 임차보증금설정액, 담보대출현황에 관한 자료 요청 및 검수
  • 신탁등기가 있는 물건은 신탁원부 발급받아 신탁계약 내용 및 실권리자 확인
  • 통상적인  보증금 비율은 임대료의 10배, 보증금비율조정은 임대인과 협의 가능
  • 주의하여야 할 등기부상의 담보제공내용

4. 계약 독소조항을 선별하여 사전 협의 필요

사례 4: 강남 임대인 D사는 게임회사 임차사 E에 계약 후 입주 당시 원상 복구를 요구하였고 이에 임차사 E는 원상복구에 관하여 임대인과 중개업자의 말만 듣고 비용을 들여 원상복구를 하였지만, 임대인은 계약 기간 만료 시의 원상복구에 관하여도 계약서 조항에 추가하여 불필요한 비용이 중복 발생했다.

  • 중도해지 재계약권한 Penalty
  • 인상률 적정성 시장고려한 가격
  • 의무사용 기간, 중도해지 사전 통보일
  • 선택 가능한 쌍방권한의 권리 확인
5. 임대 시 체크리스트

스크린샷 2015-04-21 오전 9.03.45Editor's Note: 쿠시먼앤드웨이크필드는 1917 년 미국 뉴욕에서 설립된 글로벌부동산컨설팅사로 현재 전세계 60개국, 259개 지사에 있는 약 16,000 명의 전문가들에 의해 운영되고 있습니다. 쿠시먼앤드웨이크필드 한국지사는 2000년도에 정식 설립된 이래 글로벌 및 국내 주요 기업들의 오피스 임대차 활동을 맡아 진행 중으로 쿠팡 본사 이전, 마이크로소프트 본사의 강북 이전, IBM 본사 여의도 이전 등을 비롯한 국내 주요 프로젝트들을 수행한 바 있습니다. '비글로벌 서울 2015'의 파트너사로 참여하는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아와의 무료 부동산 컨설팅을 원하는 스타트업은 5월 13일까지 신청 접수 바랍니다. 

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